A professora aposentada Maria José Peixoto, 60 anos, que reside há três décadas no sexto andar de um prédio com porteiro na Pituba, nunca foi para a periferia da cidade. “Tenho medo de assalto”, justifica. Na rua onde ela mora, Edson Nascimento Soares, 37 anos, recolhe materiais recicláveis do lixo. Soares mora no Nordeste de Amaralina, estudou até a segunda série do ensino fundamental e tem três filhos. “O lixo daqui é rico. Já achei relógio banhado a ouro e celular que funciona”, conta o homem, cujo sonho é ter um emprego de porteiro ou zelador de prédio, com carteira assinada.

A vida desses dois habitantes de Salvador reflete um modelo de desenvolvimento urbano baseado na oferta imobiliária de condomínios fechados para as classes média e média-alta, enquanto pessoas pobres, como Edson, sobrevivem de uma maneira informal, à margem do conforto, habitando em locais com condições estruturais precárias.

São duas vertentes da mesma Salvador, cidade que possui um índice de desigualdade social maior do que o do Brasil. Nos próximos dez anos, com a aplicação de uma lei municipal sancionada no último dia 25, o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU), a capital baiana poderá chegar ao extremo das diferenças sociais, ao estimular a implantação de condomínios fechados de casas ou prédios, na Avenida Paralela e na orla.

A previsão é de especialistas em segregação espacial, que analisaram os efeitos da auto-segregação da classe média e da elite nos últimos anos, em pesquisa desenvolvida no Centro de Recursos Humanos da Universidade Federal da Bahia (Ufba).

A pesquisa mostra que 60,9% dos moradores de condomínios fechados têm renda domiciliar superior a 20 salários mínimos, enquanto em um bairro como Nordeste de Amaralina, 42% dos moradores são pobres e 18,4% são indigentes. Com a sanção do PDDU, os especialistas prevêem acirramento da criminalidade e expulsão da classe média-baixa que ainda vive na orla.

Por lei federal, o plano diretor deve promover justiça social, qualidade de vida e desenvolvimento econômico. A prefeitura divulga que o PDDU está voltado para o incentivo ao mercado da construção civil visando a uma maior arrecadação de taxas e impostos e à aplicação desta verba em obras para a população de baixa renda e proteção de áreas ambientais e culturais.

Mas, três semanas depois da sanção da lei, a prefeitura ainda não definiu parâmetros básicos para assegurar justiça social, como a data de posse do conselho que fiscaliza a aplicação desse dinheiro e o valor da contrapartida a ser paga pelos empreendedores que construirão na orla. O prefeito João Henrique (PMDB) tem pressa na definição do valor (veja entrevista na página 5).

PREÇOS– A contrapartida deve ser paga pelo empresário para que ele receba o alvará de construção. No final, o preço será repassado ao comprador, o que permite prever que os apartamentos novos na orla serão voltados para o público de renda alta e média-alta.

Outro parâmetro do PDDU que encarecerá o valor dos novos imóveis é a quota de conforto, a ser aplicada sempre que a edificação ultrapassar o Coeficiente de Aproveitamento Básico (CAB) do terreno. Na prática, significa que, nesses casos, apartamentos de três quartos terão de ter no mínimo 78 m².

Já aplicada em bairros nobres, a quota inexiste para prédios em bairros populares e para casas. O arquiteto Ricardo Farias explica que a previsão legal segue a demanda do mercado: apartamentos de tamanho confortável são construídos apenas em áreas onde compradores possam pagar por isso.

“É inviável aplicar a quota de conforto na cidade inteira. Em áreas como Pernambués, é preferível fazer apartamentos mais acessíveis. Aí você me pergunta se serão pequenos e desconfortáveis. Penso que desconfortável é morar na favela”, afirma.

PARALELA– Ter um imóvel novo na Avenida Paralela também vai exigir poder aquisitivo. No maior empreendimento lançado até agora no local, o residencial Le Parc, o preço mínimo dos apartamentos é R$ 350 mil.

O Le Parc segue a tendência nacional de bairros privativos. Na área murada de 100 mil metros quadrados, serão construídos 11 prédios e um clube de luxo, com piscina aquecida, academia de ginástica, salão de beleza e outros 83 itens de lazer. “Aqui, a pessoa deve se sentir em outro mundo, deixar os problemas para trás”, diz o gerente de vendas, Marcelo Bial.

Para o corretor de imóveis Antônio Loureiro, a Paralela será um bairro nobre e se tornou opção de investimento. “Em dois anos, um apartamento que custa hoje R$ 400 mil deve valer R$ 700 mil”, prevê Loureiro, com 30 anos de experiência no setor.

Pesquisa coordenada pela engenheira Rosa Maria Villagra, da Universidade Estadual de Feira de Santana (Uefs), revela que 84% das casas ou prédios erguidos em Salvador entre 1994 e 2000 estão na orla ou bairros próximos. Pituba, Itapuã e Brotas concentraram o maior volume de novas residências.

Para Jonas Dantas, presidente do Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA-BA), os dados revelam a ausência de políticas voltadas à habitação popular, enquanto o mercado cria crédito imobiliário facilitado para quem pode pagar mais e residir em regiões mais valorizadas da cidade. Para Dantas, há  uma “deliberada política de segregação social em Salvador”.